분양가 상한제 개편 장점 단점 적용지역 의무거주기간 총정리

서울 최대의 재건축 단지인 둔촌주공 공사가 중단된 사태가 있습니다. 이 같은 원인은 부양가 상한제 때문이라는 일각의 시선도 존재합니다. 정부는 지난달 발표한 "분양가 제도 운영 합리화 방안"을 발표하였고, 7월 15일부터 시행되어 분양가 상한제가 적용된 민간 아파트의 분양가에도 반영되는데요. 분양가 상한제는 폐지보단 개편입니다. 윤 대통령의 대선공약 중 하나였던 <분양가상한제 개편안>에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

분양가 상한제란?

1977년 분양가 상한제가 처음 도입하였고, 수정과 폐지를 반복하였습니다. 분양가 상한제는 말그대로 신규 분양하는 주택의 분양가에 상한선을 정해놓고 그 이하로 분양하도록 제한 유도하는 제도입니다. 천정부지로 치솟은 집값의 안정화 정책으로 안정된 분양가를 소비자에게 제공하고자 함인데요. 

 

현재 공공택지에서 분양하는 아파트의 경우에는 분양가 상한제가 의무적으로 적용되게 되어있습니다. 하지만 이것을 민간택지까지 확대하여 적용하고 택지비와 건설업체들의 기본형 건축비, 택지비, 가산비용, 적정이윤을 고려하여 분양가를 책정하여 분양하도록 하는 정부의 정책입니다.

 

분양가를 과도하게 높게 분양하지 못하게 규제하고, 주변 시세의 70~80%로 공급하며 높아진 집값의 안정에 효과가 있을 것으로 기대하고 있습니다. 하지만 장기적으로는 주택 공급을 위축할 수 있다는 우려 섞인 예상과 분양가 인상은 불가피하다는 전망이 많습니다.

 

 

분양가 상한제 선분양, 후분양

선분양	후분양
공사전 분양가 상한제로 미리 분양	조합이 공사비를 미리 마련, 아파트가 60% 지은 후  분양가 상한제 분양가로 분양
- 분양지연으로 이자비용 발생 없음 - 감정평가액이 공시지가 상승률 반영안함 -공시지가 상승률이 낮거나 분양이 적을때 사업지에 유리	-건축기간 동안 높아진 공시지가 상승분 반영 -분양 지연으로 이자 비용 발생 -조합원수 대비 일반분양이 많은 사업지에 유리

분양가 상한제 선분양은 주택을 미리 짓기 전에 수요자를 모집하여 분양하는 것으로, 자금이 확보된 후, 공사를 진행 및 추진하여 분양 지연이 발생하며 발생하는 이자 비용은 조합원에 가중되지 않습니다. 

하지만, 착공되기 전 분양가가 측정되면 지어진 주택의 감정평가액은 공시지가를 반영하지 않습니다.

 

분양가 상한제 후분양은 공사가 모두 완료된 이후 분양을 하는 방법으로, 공시지가가 상승하면 일반 분양가가 높게 책정되며, 사업비에 대한 이자가 발생할 수 있습니다. 수요자의 경우 일반 분양가가 높게 책정될 수록 분담금이 줄기 때문에 선분양과 후분양의 장점을 미리 알고 계시는 것이 유리합니다.

 

 

 

분양가 상한제 장점

분양가 상한제는 "청약"을 빼놓을 수 없습니다. "청약 로또"로 불리고도 있는데요. 부동산의 급등으로 내 집 마련을 위한 실수요자들 입장에선 분양가격이 시세 대비 저렴한 것이 장점이라 할 수 있습니다. 분양가 상한제는 민간 건설기업의 지나친 이윤을 막고, 가격을 안정시킬 수 있는 것입니다.

 

 

분양가 상한제 단점

가격을 안정화 시켜 낮아진 분양가가 장점이라면 그에 따른 더욱 높아진 청약열기를 감당해야 합니다. 인근의 시세보다 저렴하기 때문에 높은 경쟁률의 청약자들이 몰리게 되며, 시세차익을 노려 투기의 목적이 될 수 있기 때문입니다. 

 

이러한 투기 목적은 실거주 목적의 수요자들의 당첨확률이 낮아지는 것을 의미하고, 인기지역의 경우 더욱 높은 경쟁률이 비인기지역은 미분양이라는 양극화 사태를 불러올 수 있습니다.

 

 

분양가 상한제 적용 지역

15일부터 시행된 개편안에는 분양가 상한제(분상제)가 적용되는 기본형 건축비가 1.53% 인상되었는데요. 서울과 경기도 등 민간택지 분양가 상한제 적용 지역에서 하반기 4만 가구가 분야 예정입니다. 정부의 부동산 상한제 개편으로 높아진 원자재값을 분양가에 반영하며 늦춰졌던 분양이 차례대로 공급될 전망입니다.

 

연내 공급예정인 분양가 상한제 적용 단지는 아래와 같습니다.

 

 

분양가 상한제 의무거주 기간

	분양가격	거주의무기간
공공택지	인근시세 80%미만	5년
	인근시세 80~00%	3년
민간택지	인근시세 80%미만	3년
	인근시세 80~100%	2년

거주의무란 분양자가 일정기간 의무적으로 실거주를 해야 하는 것을 말합니다. 분양가 상한제를 적용받는  민간택지와 공공택지는 "거주의무기간"이 최대 5년까지 적용되고 있습니다. 

 

▲공공택지는 인근시세 80% 미만은 거주의무기간이 5년, 인근 시세 80~100%는 3년이며 ▲민간택지는 인근 시세 80% 미만은 3년, 인근 시세 80~100%은 2년입니다.

 

하지만 이가 적용되지 않는 경우도 있습니다. 민간택지와 공공택지 분양가가 주변 시세 100% 이상, 또는 30가구 미만의 임의분양일 경우에는 의무거주기간을 충족시키지 않아도 되는대요.

 

실거주 의무가 없으므로 계약금을 내고 중도금을 납입 후 입주를 할때 세입자의 보증금으로 잔금을 치를 수 있는 장점이 있습니다. 이러한 장점으로 거주 의무가 없는 단지들은 더욱 높은 경쟁률을 보이고 있습니다. 

 

 

마치며

정확하게 윤곽이 들어나진 않았지만, 부동산상한제로 실거주 목적인 수요자들이 좀 더 저렴하게 자가를 마련할 수 있는 계기가 되길 바랍니다.